Venda de imóvel no Lucro Presumido: receita ou ganho de capital? (SC COSIT 95/2026)
A Receita se posicionou sobre a venda de imóveis por empresas no Lucro Presumido. A classificação certa pode dobrar ou reduzir pela metade o imposto.
Presley Márcio Santana
Poucas decisões pesam tanto no caixa de uma empresa imobiliária quanto esta: a venda de um imóvel é receita da atividade ou ganho de capital? A resposta muda a base de cálculo, e a Solução de Consulta COSIT 95/2026 deu um recado claro sobre onde traçar a linha.
1. Por que a classificação muda tudo
No Lucro Presumido, o imóvel que faz parte do objeto social da empresa, como na compra e venda, no loteamento e na incorporação, é estoque. A venda entra como receita bruta, com presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL.
Já o imóvel registrado no ativo não circulante, usado na operação e vendido de forma eventual, segue a regra do ganho de capital: tributa-se a diferença entre o valor de venda e o custo contábil.
Parece um detalhe contábil. Não é. Dependendo do custo do imóvel, um caminho pode custar o dobro do outro.
A pergunta não é "quanto vou pagar". É "isso é estoque ou é ativo?". O imposto vem depois dessa definição.
2. O que a SC COSIT 95/2026 reforçou
A Receita voltou a olhar para a essência da operação, não para o rótulo. Se a empresa tem como atividade comprar, vender ou desenvolver imóveis, o resultado dessas vendas é receita da atividade, mesmo que o bem tenha ficado anos no balanço. Chamar de ganho de capital, nesse cenário, é convite a autuação.
O contrário também vale. Uma empresa que não é do ramo, ao vender a sala onde funcionava, apura ganho de capital, e não receita de atividade que ela não exerce.
Na prática: o que define a classificação é o objeto social somado ao histórico real da operação. Antes de escriturar a venda, confira se o imóvel estava como estoque ou como ativo imobilizado. Corrigir depois, no meio de uma fiscalização, é bem mais caro.
3. Como não errar
- Revise o registro do imóvel na entrada. Estoque e ativo imobilizado seguem caminhos diferentes desde o primeiro lançamento.
- Alinhe objeto social e prática. Se a empresa negocia imóveis com habitualidade, trate como receita, independentemente do tempo em carteira.
- Documente a exceção. Quando for realmente ganho de capital, guarde o que comprova o uso do bem na operação. É essa prova que sustenta a tese.
Classificar bem não é economia agressiva. É pagar o que a lei pede, nem mais nem menos, com uma base que se defende. E, nesse setor, essa diferença costuma ter muitos zeros.
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